Η Έγκριση εργασιών  Δόμησης Μικρής Κλίμακας είναι η διοικητική πράξη εκτέλεσης των εργασιών σύμφωνα με την παράγραφο 2 του άρθρου 29 του Ν.4495/2017.

---

Ακολουθήστε τη Harbour Architecture στα Social Media:

• Facebook
• Instagram
• YouTube
• Google

---

Ποιες εργασίες αφορά η έκδοση έγκρισης εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας

Γενικά οι εγκρίσεις εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας αφορούν κατασκευαστικές εργασίες οι οποίες δεν δημιουργούν καινούργια δόμηση (νέα κτίρια ή χώρους), αφορούν δε κυρίως μεταρρυθμίσεις και επισκευές επί υφιστάμενων κτισμάτων ή ιδιοκτησιών. Ενδεικτικά, οι εργασίες για τις οποίες χρειάζεται η έκδοση έγκρισης εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας είναι οι εξής:

Εργασίες στον χώρο του οικοπέδου / γηπέδου

• Δοκιμαστικές τομές του εδάφους και εκσκαφή ύστερα από έγγραφο της αρμόδιας αρχαιολογικής υπηρεσίας, εκτός αν τις δοκιμαστικές πραγματοποιούν οι αρμόδιοι φορείς του υπουργείου πολιτισμού, καθώς και για γεωτεχνικές έρευνες, σύμφωνα με τον Ελληνικό Αντισεισμικό Κανονισμό.
• Κοπή δένδρων μέσα σε εγκεκριμένα ρυμοτομικά σχέδια ή σε Ζ.Ο.Ε., καθώς και σε οικισμούς προϋφιστάμενους του Ν.Δ. 17.7.1923 (Ά 223) ή οριοθετημένους σύμφωνα με Π.Δ. 24.5.1985.
• Εκσκαφές καναλιών οδεύσεως καλωδίων εντός των οικοπέδων – γηπέδων πρατηρίων υγρών καυσίμων για το σύστημα εισροών – εκροών.
• Απλή περιτοίχιση από λιθοδομή ύψους έως 1 μ ή περίφραξη από ελαφρύ υλικό γηπέδων σε εκτός σχεδίου περιοχές ή σε οικισμούς χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο.
• Περίφραξη οικοπέδων με πρόχειρη κατασκευή (συρματόπλεγμα) σε εντός σχεδίου οικοπέδων, μη ρυμοτομούμενων.

Εγκατάσταση ειδικών κατασκευών

• Τοποθέτηση προκατασκευασμένων κατοικιών για τη στέγαση μειονοτικών ομάδων πληθυσμού ή παλιννοστούντων.
• Αντλητικές εγκαταστάσεις και κτίσματα για τη στέγασή τους με τις απολύτως απαραίτητες διαστάσεις, μετά από σύμφωνη γνώμη της αρμόδιας διεύθυνσης γεωργίας.
• Κατασκευή υπόγειων εγκαταστάσεων νεκροταφείων, επιφάνειας έως 25 τ.μ. και μέγιστου βάθους 4μ, υπό την προϋπόθεση ότι το ύψος των κατασκευών δεν απέχει περισσότερο από 1μ σε σχέση με το οριστικά διαμορφωμένο έδαφος.
• Εγκατάσταση προσωρινών κατασκευών, συνοδευόμενη από πιστοποιητικό στατικής επάρκειας.
• Κατασκευή ανελκυστήρα για να μετακινούνται τα εμποδιζόμενα άτομα ή για την επέκταση των στάσεων του στους ορόφους που δεν εξυπηρετεί.
• Υπόγειοι σταθμοί διανομής ή μέτρησης ή ρύθμισης φυσικού αερίου.
• Τοποθέτηση εργοταξιακών οικίσκων.
• Εγκατάσταση μίας και μόνης λιθόκτιστης αποθήκης ύψους έως 3μ και επιφάνειας μέχρι 15 τ.μ., ανά καλλιεργούμενο αγρόκτημα, ύστερα από την έγκριση της αρμόδιας υπηρεσίας Γεωργίας.
• Πρόχειρες ξύλινες κατασκευές βοηθητικής χρήσης στον ακάλυπτο, επιφάνειας έως 8 τ.μ. και ύψους μέχρι 2,5 μ.
• Κατασκευές εντός οικοπέδου – γηπέδου για τη δημιουργία χώρου εισόδου σε αυτά, εκτός από τις περιπτώσεις τις αναφερόμενες στην περίπτωση ιη της παρ. 1 του άρθρου 30 του Ν.4495/2017.
• Εγκατάσταση μικρών και  μεγάλων πράσινων σημείων με τις υποστηρικτικές αυτών κατασκευές.

Εργασίες επί των εξωτερικών επιφανειών του κτιρίου

• Εργασίες στις εξωτερικές επιφάνειες του κτιρίου (εξωτερικοί χρωματισμοί, αντικατάσταση κιγκλιδωμάτων, επισκευή επιχρισμάτων ή όψεων) με χρήση ικριωμάτων.
• Επένδυση όψεων και αντικατάσταση υαλοπετασμάτων με χρήση ικριωμάτων.
• Αγωγοί αερισμού και λοιπές εγκαταστάσεις και κατασκευές για την εξυπηρέτηση του κτιρίου.
• Τοποθέτηση θερμομόνωσης εξωτερικά στις όψεις του κτιρίου – εγκατάσταση παθητικών ηλιακών συστημάτων.
• Συντήρηση και επισκευή στεγών, εφόσον χρησιμοποιούμε ικριώματα.
• Τροποποίηση διαστάσεων και θέσης ανοιγμάτων όψεων.

Εργασίες στους υπαίθριους χώρους του κτιρίου

• Κατασκευή πέργκολας, αν η επιφάνειά της υπερβαίνει τα 50 τ.μ. και την τοποθετούμε στους χώρους του ισογείου (ακάλυπτος, προκήπια, βεράντες), ανεξαρτήτως επιφάνειας σε κάθε άλλη περίπτωση.
• Εγκατάσταση πισίνας ή ασκεπούς δεξαμενής νερού έως 50τ.μ., υπό ορισμένες προϋποθέσεις
• Κατασκευή φυτεμένων επιφανειών στο δώμα και στους υπαίθριους χώρους του κτιρίου.
• Τοποθέτηση κεραιών (όχι κεραίες ραδιοτηλεοπτικού σήματος, κινητής  τηλεφωνίας και ραδιοεπικοινωνίας).
• Κατασκευή στεγάστρων ή προσταγασμάτων.
• Εγκατάσταση φωτοβολταϊκών συστημάτων σε γήπεδα ή κτίρια εκτός σχεδίου, και σε κτίρια εντός σχεδίου με ισχύ άνω των 100kW.
• Εργασίες εγκατάστασης ανεμογεννητριών.
• Εγκατάσταση κατασκευών προστασίας κατά του προερχόμενου από κλιματιστικές συσκευές θορύβου, σε δώματα ή σε ακάλυπτους χώρους κτιρίων.

Εργασίες εντός του κτιρίου / ιδιοκτησιών

• Εργασίες εσωτερικών διαρρυθμίσεων και αλλαγής χρήσης, οι οποίες δεν θίγουν τον φέροντα οργανισμό και δεν μεταβάλλουν την κατηγορία σπουδαιότητας του κτιρίου κατά τον αντισεισμικό κανονισμό.
• Κατασκευή εστιών με τις καπνοδόχους τους, για επαγγελματική χρήση, υπό την προϋπόθεση ότι η κατασκευή δεν επηρεάζει τη στατική επάρκεια του κτιρίου.
• Κατασκευή τζακιών με τις καπνοδόχους τους σε οριζόντιες ιδιοκτησίες, εφόσον ο μηχανικός τεκμηριώνει ότι οι κατασκευές δεν επηρεάζουν τη στατική επάρκεια του κτιρίου.
• Εργασίες ανακατασκευής στέγης.
• Λειτουργική συνένωση ή διαχωρισμός χώρων.
• Εγκατάσταση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης.
• Τοποθέτηση προκατασκευασμένων αιθουσών νηπιαγωγείων, για την εφαρμογή της δίχρονης υποχρεωτικής προσχολικής εκπαίδευσης.

Προκειμένου να προβούμε στην εκτέλεση εργασίες μικρής κλίμακας, θα πρέπει να συντρέχουν ορισμένες προϋποθέσεις:

Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για τη χορήγηση της έγκρισης εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας;

• Το κτίριο ή η οριζόντια ιδιοκτησία στην οποία πραγματοποιούμε τις εργασίες να είναι νόμιμο. Θα πρέπει δηλαδή το κτίριο ή τμήμα κτιρίου να είναι σύμφωνο με την άδεια, ή να έχουμε ρυθμίσει τις αυθαιρεσίες.
• Οι προτεινόμενες εργασίες να είναι σύμφωνες με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις.
• Να μην τις εκτελούμε σε χώρο που εμπίπτει σε καθεστώς προστασίας (δάσος, αρχαιολογικό χώρο, ρέμα, αιγιαλό, παραλία, σε εγκεκριμένο κοινόχρηστο χώρο, σε στατικά επικίνδυνα κτίρια, σε παρόδια στοά (μετά τη θεσμοθέτησή της),  ή επί του ορίου διεθνών, επαρχιακών, δημοτικών ή κοινοτικών οδών πλάτους 50% των οριζόμενων από το νόμο για την ασφάλεια των υπεραστικών συγκοινωνιών).
• Στις περιπτώσεις ελέγχου του προϋπολογισμού του έργου, οι προβλεπόμενες εργασίες να μην ξεπερνούν σε σε κόστος τα 25.000 ευρώ. Στις ανωτέρω περιπτώσεις  όπου ο προϋπολογισμός των εργασιών ξεπερνά τις 25.000 €, θα πρέπει να εκδώσουμε οικοδομική άδεια.

Πώς όμως θα καταλάβω αν η ιδιοκτησία μου είναι νόμιμη;

Το πρώτο βήμα για την έκδοση έγκρισης εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας αποτελεί ο έλεγχος νομιμότητας της ιδιοκτησίας (ή του κτιρίου). Αρχικά, ο μηχανικός πραγματοποιεί αυτοψία στο ακίνητο. Στη συνέχεια, αφού ελέγξει όλα τα νομιμοποιητικά έγγραφα (τίτλους ιδιοκτησίας, πλήρης φάκελος πολεοδομίας) εξάγει πόρισμα περί της νομιμότητας του κτιρίου. Δύο πράγματα είναι σημαντικά για τη σωστή διεξαγωγή του ελέγχου από τη μεριά του μηχανικού:

• Η συστηματική και με ακρίβεια αποτύπωση της ιδιοκτησίας.
• Η άριστη γνώση της πολεοδομικής νομοθεσίας.

Σε κάθε περίπτωση θα πρέπει να συμβουλευτείτε έναν επαγγελματία για να σας απαντήσει υπεύθυνα στο ως άνω ερώτημα. Κι αυτό διότι η πολεοδομική νομοθεσία είναι αρκετά σύνθετη. Παραδείγματος χάριν, τυχόν διαφοροποιήσεις από τα σχέδια, ενδέχεται να καθιστούν την κατασκευή αυθαίρετη.

Τι πρέπει να κάνω στην περίπτωση που η ιδιοκτησία μου δεν είναι νόμιμη;

Στην περίπτωση που ο μηχανικός διαπιστώσει την ύπαρξη αυθαιρεσιών, πριν προχωρήσει στην έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας πρέπει να τις τακτοποιήσει. Βέβαια, για να μπορέσει να γίνει η τακτοποίηση θα πρέπει οι αυθαίρετες κατασκευές να προϋφίστανται της 28-7-2011.

Ποια είναι τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για τη χορήγησή της έγκρισης εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας;

Τα γενικά δικαιολογητικά που υποβάλλει ο εξουσιοδοτημένος μηχανικός για την έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας είναι τα ακόλουθα:

• Αίτηση ιδιοκτήτη (ή του έχοντος το νόμιμο δικαίωμα)
• Εγκρίσεις αρμοδίων υπηρεσιών (Συμβούλιο αρχιτεκτονικής, Υπουργείο Πολιτισμού και Αθλητισμού, Δασαρχείο), κατά περίπτωση
• Τεχνική έκθεση και προϋπολογισμός εργασιών
• Στοιχεία κτηματολογίου (Κτηματολογικό απόσπασμα, πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου, βεβαίωση υποβολής δήλωσης) ή ελλείψει αυτών, τοπογραφικό διάγραμμα οικοδομικής αδείας
• Φωτογραφίες ακινήτου
• Οικοδομική άδεια ή άλλα νομιμοποιητικά έγγραφα (δηλώσεις υπαγωγής σε νόμο αυθαιρέτων, περαιωμένες ή με εξοφλημένο τουλάχιστον του 30% του προστίμου).
• Δήλωση συναίνεσης των συνιδιοκτητών του ακινήτου, εφόσον κάνουμε εργασίες σε κοινόχρηστους χώρους ή κοινόκτητα τμήματα της οικοδομής (φέρων οργανισμός, όψεις, κ.ο.κ.).
• Στοιχεία για τη διαχείριση των αποβλήτων, με τις απαραίτητες πληροφορίες βάσει της παρ. 2 του άρθρου 7 της υπό στοιχεία 36259/1757/Ε103/2010 απόφασης (Β΄1312). Ο κύριος του έργου συνοδεύει αντίγραφο της σύμβασης του κυρίου του έργου με εγκεκριμένο σύστημα εναλλακτικής διαχείρισης αποβλήτων. Στις περιφερειακές ενότητες στις οποίες τα δεν έχει εγκριθεί η λειτουργία τέτοιου συστήματος επισυνάπτουμε υπεύθυνη δήλωση του διαχειριστή των ΑΕΚΚ για τη διασφάλιση διαχείρισης των αποβλήτων και συνεργασία με σύστημα εναλλακτικής διαχείρισης (ΣΕΔ) αποβλήτων, σε οποιαδήποτε φάση του έργου εγκριθεί η λειτουργία του ΣΕΔ.
• Σχέδιο ασφάλειας και υγείας, στο οποίο ο υπεύθυνος συντονιστής περιγράφει την εφαρμογή των μέτρων ασφαλείας κατά τα προβλεπόμενα στο π.δ. 305/1996 (Ά 212).

Από κει και πέρα, αναλόγως με τις εργασίες που θα πραγματοποιήσουμε, θα πρέπει ο μηχανικός να υποβάλει κάποια επιπρόσθετα δικαιολογητικά. Κατά περίπτωση, δηλαδή, μπορεί να χρειαστεί π.χ. η εκπόνηση τοπογραφικού διαγράμματος, αρχιτεκτονικών σχεδίων, ηλεκτρομηχανολογικών μελετών, μελέτη στατικής επάρκειας, κ.ο.κ.).

Μπορώ να πραγματοποιήσω περισσότερες από μία εργασίες για της έκδοση έγκρισης εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας;

Μπορεί ο μηχανικός να εκδώσει μία έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας για περισσότερες από μία εργασίες, αρκεί ο συνολικός προϋπολογισμός των εργασιών να μην υπερβαίνει το όριο των 25.000 ευρώ (στις περιπτώσεις όπου ο έλεγχος υπέρβασης του ως άνω ορίου είναι απαραίτητος).

Μπορώ να αποφύγω την έκδοση έγκρισης εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας;

Η εκτέλεση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας δίχως την απαιτούμενη έγκριση συνιστά πολεοδομική παράβαση. Στη δε περίπτωση ελέγχου οι αρμόδιες αρχές επιβάλλουν κυρώσεις στους ιδιοκτήτες. Σε κάθε περίπτωση ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να προβαίνει στην απογραφή του έργου στο ΙΚΑ, για την έγκαιρη ασφάλιση των εργαζομένων και την πρόληψη των εργατικών ατυχημάτων.

Έχω ήδη πραγματοποιήσει τις εργασίες χωρίς την έκδοση της απαιτούμενης άδειας. Τι πρέπει να κάνω;

Είναι σύνηθες οι ιδιοκτήτες να προβαίνουν στην υλοποίηση των εργασιών, δίχως την απαιτούμενης άδειας. Σε αυτήν την περίπτωση θα πρέπει να σας συμβουλεύσει ο μηχανικός σας στην ορθή αντιμετώπιση του προβλήματος.

Υποβολή και έκδοση της έγκρισης εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας – χρονική διάρκεια

Μετά την υποβολή όλων των απαιτούμενων δικαιολογητικών, ο μηχανικός εκδίδει την έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας μέσω του πληροφοριακού συστήματος. Η έγκριση ισχύει για χρονικό διάστημα 1 έτους, με δυνατότητα παράτασης της ισχύος της.

Πόσο κοστίζει η έκδοση μίας έγκρισης εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας;

Η αμοιβή του μηχανικού για την έγκριση εργασιών δόμησης μικρής κλίμακας κυμαίνεται σε ένα εύρος μεταξύ 500 έως 3.000 ευρώ. Καθοριστικός παράγοντας ο οποίος επηρεάζει το κόστος είναι το είδος και ο αριθμός των σχεδίων που εκπονεί ο μηχανικός. Επίσης το κόστος διαμορφώνει η πιθανή συνεργασία διαφόρων ειδικοτήτων μηχανικών καθώς και το μέγεθος του έργου γενικότερα.

Βιβλιογραφία:

• Νόμος 4067/2012 (ΦΕΚ Α 79/09.04.2012) – Νέος Οικοδομικός Κανονισμός, με τις τροποποιήσεις του
• Νόμος 4495/2017 (ΦΕΚ Α 167/03.11.2017) – Έλεγχος και προστασία του Δομημένου Περιβάλλοντος και άλλες διατάξεις, με τις τροποποιήσεις του.
• Υπουργική Απόφαση ΥΠΕΝ/ΔΑΟΚΑ/43266/1174/2020 (ΦΕΚ 1843/Β/13-5-2020) σε αντικατάσταση της 69701/4461/12-10-2018 απόφασης του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΦΕΚ Β’ 4520).